市区两套房如何打理?

　　张小姐手头有两套房子，都在海珠区，一套自住，一套出租。三居室的房子，简单装修一下，租个5800元/月，可以补贴一下家用，而且对方是长租户，这笔收入相当之稳定。

　　去年8月份，曾有中介致电张小姐，问她愿不愿意把那套出租的房子卖掉，有客户表示可以出350万元买下来，各付各税。当时张小姐盘算着，交完税售房净 收入也只不过340多万元，这样还不如安安稳稳拿房租。可是临近春节，张小姐开始心烦起来，原因是她又接到中介的电话，说有客户愿意出360万元，而且是 净到手，所有的交易费用都由买家支付。这就意味着，如果360万元存一年，按银行一年非保证金存款利息3.3%来计算，可以拿到11.88万元的利息。可 现在出租，年租金收益只有6.96万元，相差了4.92万元。

　　“以前觉得房子放在那里出租，每个月有笔固定的收入，挺好的!不过，现在仔细一算，卖了房子存银行也不错。”张小姐说：“但考虑到通货膨胀，人民币不断贬值，我又有些犹豫。”

　　那么，手里有闲置的房产，到底是出租划算还是出售划算?为此羊城晚报记者采访了各方专家。

　　方案一

　　不等钱用别卖房

　　楼龄40年内的可以守一守

　　“要根据实际情况来定。”资深房产专家崔志新表示，如果手头资金充足，本身又不是急等钱用的话，可以守一守、等一等。像张小姐这样，身上没有贷款，房 子用来出租获益，也就是作为投资之用的，不用急着出手抛售套现。虽然从当前的出售与出售利益情况来看，出售后存银行的利息会高于租金，但这仅仅是简单地从 纯粹的利息与租金来做比较，并没有综合考虑其他因素，如房价上涨、租金提高，还有个人资产的拥有情况等。根据目前的情况和发展来看，广州市区内的房源有 限，而刚需旺盛，因此即使房价不会大涨，也会稳中有升;而郊区地铁等各种交通、学校、医疗条件也在不断完善，因此房子放着，从中长期来看，是获利良多的。

　　但并不是所有的房子都值得守一守。崔志新解释，近十年来房价一直在突飞猛进，即使在去年楼市喊冷的情况下，房价也出现了小幅上涨，这使得很多人都觉得 房子是个保值品甚至增值品，其实保值或增值的并不是房子本身，房子作为一件商品，买下来之后就存在着折旧，因此它也是贬值的，真正升值的是房子所拥有的土 地，土地是在不断升值的。所以在考虑出售还是出租时，先要比较一下是房子折旧率高，还是土地升值快。如果是5年以内的次新房，肯定是土地升值超过房子折 旧，即使是2000年以后的房子，只要房龄在40年以内，土地升值空间都还是比较大的，建议可以先放着。但对于房龄比较老的房子，如50式甚至年代更久远 的二手房，可以出手，因为即使房价再怎么涨，这些房源的升值空间都会比较有限，尤其混合结构的老房子。

　　方案二

　　租房不如卖房

　　房款组合投资收益更高

　　而一些理财师则认为，目前房地产行业的现状以及一些相关政策所透露出的信号显示，房价在未来几年内涨幅有限。此外，房产作为固定资产，其流动性较差，再加上房屋出租每年难免有折旧、维修等费用，所以不建议持有房产以取得房租为收益。

　　“房子卖掉后所取得的资金，可以做一个稳健的投资组合，以规避流动性和投资风险。”兴业银行一支行的理财师陈小姐建议说。

　　“按照5:3:2的比例分别投资于债券基金、银行保本理财产品(或定期存款)和股票型基金，这样一是兼顾了投资的收益性、安全性和流动性，二是可以根 据投资者具体风险偏好来确定具体的理财方案。”陈小姐说，目前一些银行发行的信托类理财产品，可以在获得收益的同时，保证良好的流动性，很多理财产品也有 比较好的收益，建议投资者短期、中期、长期分开买，这样风险分散，机会成本低。另外投资者本身若对股票知识有一定了解的话，也可以拿出一定比例分批介入一 些安全边际较高的股票，以提高投资组合的总体收益。

　　案例分析

　　1.范小姐手里有两套闲置房产，一套楼龄20多年在市区，另一套楼龄为12年，在郊区。她想卖掉其中一套，是卖郊区的好还是市区的好?

　　分析：中城地产负责人刘小姐表示，由于市区资源有限，而且各项配套都比较成熟，无论是从保值的角度还是升值角度看，都比郊区的房源更有优势。

　　2.向先生在市区有两套空置房，有一套为32年楼龄的两居室，一套为29年楼龄的三居室，卖哪套好?

　　分析：金矿置业位于海珠区一门店的负责人杨先生表示，由于市区两居室更容易出租，且回报率比大户型高，因此出售三居室比较合适。