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手中有闲房 出租出售哪种更划算?
摘要  去年8月份,曾有中介致电张小姐,问她愿不愿意把那套出租的房子卖掉,有客户表示可以出350万元买下来,各付各税。
 手里有闲房,是趁着楼价上涨之时出售还是继续出租?相信有不少业主为此纠结。羊城晚报记者采访了相关专家,请他们把脉楼市,并给出对策。

  市区两套房如何打理?

  张小姐手头有两套房子,都在海珠区,一套自住,一套出租。三居室的房子,简单装修一下,租个5800元/月,可以补贴一下家用,而且对方是长租户,这笔收入相当之稳定。

  去年8月份,曾有中介致电张小姐,问她愿不愿意把那套出租的房子卖掉,有客户表示可以出350万元买下来,各付各税。当时张小姐盘算着,交完税售房净 收入也只不过340多万元,这样还不如安安稳稳拿房租。可是临近春节,张小姐开始心烦起来,原因是她又接到中介的电话,说有客户愿意出360万元,而且是 净到手,所有的交易费用都由买家支付。这就意味着,如果360万元存一年,按银行一年非保证金存款利息3.3%来计算,可以拿到11.88万元的利息。可 现在出租,年租金收益只有6.96万元,相差了4.92万元。

  “以前觉得房子放在那里出租,每个月有笔固定的收入,挺好的!不过,现在仔细一算,卖了房子存银行也不错。”张小姐说:“但考虑到通货膨胀,人民币不断贬值,我又有些犹豫。”

  那么,手里有闲置的房产,到底是出租划算还是出售划算?为此羊城晚报记者采访了各方专家。

  方案一

  不等钱用别卖房

  楼龄40年内的可以守一守

  “要根据实际情况来定。”资深房产专家崔志新表示,如果手头资金充足,本身又不是急等钱用的话,可以守一守、等一等。像张小姐这样,身上没有贷款,房 子用来出租获益,也就是作为投资之用的,不用急着出手抛售套现。虽然从当前的出售与出售利益情况来看,出售后存银行的利息会高于租金,但这仅仅是简单地从 纯粹的利息与租金来做比较,并没有综合考虑其他因素,如房价上涨、租金提高,还有个人资产的拥有情况等。根据目前的情况和发展来看,广州市区内的房源有 限,而刚需旺盛,因此即使房价不会大涨,也会稳中有升;而郊区地铁等各种交通、学校、医疗条件也在不断完善,因此房子放着,从中长期来看,是获利良多的。

  但并不是所有的房子都值得守一守。崔志新解释,近十年来房价一直在突飞猛进,即使在去年楼市喊冷的情况下,房价也出现了小幅上涨,这使得很多人都觉得 房子是个保值品甚至增值品,其实保值或增值的并不是房子本身,房子作为一件商品,买下来之后就存在着折旧,因此它也是贬值的,真正升值的是房子所拥有的土 地,土地是在不断升值的。所以在考虑出售还是出租时,先要比较一下是房子折旧率高,还是土地升值快。如果是5年以内的次新房,肯定是土地升值超过房子折 旧,即使是2000年以后的房子,只要房龄在40年以内,土地升值空间都还是比较大的,建议可以先放着。但对于房龄比较老的房子,如50式甚至年代更久远 的二手房,可以出手,因为即使房价再怎么涨,这些房源的升值空间都会比较有限,尤其混合结构的老房子。

  方案二

  租房不如卖房

  房款组合投资收益更高

  而一些理财师则认为,目前房地产行业的现状以及一些相关政策所透露出的信号显示,房价在未来几年内涨幅有限。此外,房产作为固定资产,其流动性较差,再加上房屋出租每年难免有折旧、维修等费用,所以不建议持有房产以取得房租为收益。

  “房子卖掉后所取得的资金,可以做一个稳健的投资组合,以规避流动性和投资风险。”兴业银行一支行的理财师陈小姐建议说。

  “按照5:3:2的比例分别投资于债券基金、银行保本理财产品(或定期存款)和股票型基金,这样一是兼顾了投资的收益性、安全性和流动性,二是可以根 据投资者具体风险偏好来确定具体的理财方案。”陈小姐说,目前一些银行发行的信托类理财产品,可以在获得收益的同时,保证良好的流动性,很多理财产品也有 比较好的收益,建议投资者短期、中期、长期分开买,这样风险分散,机会成本低。另外投资者本身若对股票知识有一定了解的话,也可以拿出一定比例分批介入一 些安全边际较高的股票,以提高投资组合的总体收益。

  案例分析

  1.范小姐手里有两套闲置房产,一套楼龄20多年在市区,另一套楼龄为12年,在郊区。她想卖掉其中一套,是卖郊区的好还是市区的好?

  分析:中城地产负责人刘小姐表示,由于市区资源有限,而且各项配套都比较成熟,无论是从保值的角度还是升值角度看,都比郊区的房源更有优势。

  2.向先生在市区有两套空置房,有一套为32年楼龄的两居室,一套为29年楼龄的三居室,卖哪套好?

  分析:金矿置业位于海珠区一门店的负责人杨先生表示,由于市区两居室更容易出租,且回报率比大户型高,因此出售三居室比较合适。

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